Llevamos años con la cantinela de que la vivienda está cara en España. Muy cara. Ya prácticamente no se puede comprar una casa, y ni siquiera alquilar, lo que fuerza a muchos jóvenes a compartir piso pasados los 35 años.

Ya hemos tratado este tema en multitud de ocasiones, falta oferta. Pero además, oferta concreta en los lugares donde hay mucha demanda, principalmente en las capitales de las principales provincias de España. Pese a ello, la construcción ni recupera, ni tiene señales de recuperar el ímpetu constructor de hace 15 años. Apenas se construyen nuevas viviendas. De hecho, seguimos prácticamente en el mismo nivel que hace 20 años (post-crisis). Y a esto se suma un nuevo problema.

La paradoja de la construcción en España

Pese a la fuerte demanda, precios en máximos y el acceso a la compra cada vez más complicado, construir hoy no es un negocio rentable (en términos netos). Es decir, según datos del Banco de España, mientras una “empresa normal”, puede obtener una rentabilidad media del 2,7% anual sobre su capital, el sector de la construcción se queda ligeramente en negativo.

Es una grave paradoja, porque rompe el mecanismo básico del mercado. Dicho de otras palabras, en un entorno de precios en máximos no existen incentivos para seguir construyendo.

Entonces… ¿Qué está pasando?

Detrás del problema no hay una sola causa, sino toda una estructura legal y económica completamente rígida:

  • Regulación urbanística: El Banco de España señala explícitamente que la aportación de vivienda nueva ha sido limitada, entre otros factores, por la “escasez de suelo finalista” debido a las dificultades para adquirir y desarrollar nuevo suelo urbano disponible para edificar, lo que hace la oferta rígida incluso con precios al alza.
  • Costes de materiales disparados: Por ejemplo, los costes de materiales y energía tuvieron un shock histórico entre 2021 y 2022, con subidas de hasta el +91% en energía y en torno al +75% en metales clave. Por supuesto, esas subidas se han estabilizado desde entonces, pero no han bajado en ningún momento.
  • Coste laboral creciente: En España, la cuña fiscal sobre el trabajo (impuestos + cotizaciones, empleado y empleador) para un trabajador soltero con salario medio fue del 40,6% en 2024 (sube desde 40,2% en 2023). Es decir: de cada 100€ de coste laboral, 40€ no llegan al bolsillo neto del trabajador.
  • Regulación del producto final: exigencias técnicas, energéticas y medioambientales que elevan el estándar de construcción a niveles casi de “producto premium”.

Con todo, el resultado final es evidente. La vivienda no solo es ya inaccesible para muchos sectores sociales, sino que debido a un marco regulatorio y fiscal que encarece cada fase del proceso, ha dejado de ser rentable dedicarle recursos para mejorar la oferta.