La vivienda es el principal problema de los españoles en los barómetros del CIS de forma ininterrumpida desde diciembre de 2024.

Y no es para menos. Alquileres que se comen buena parte del sueldo, jóvenes que no logran emanciparse y una tensión social creciente en Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia tienen origen en la falta de oferta porque en España no se construyen casas, ni edificios.

De hecho, en un reciente informe el Banco de España ya cifró una escasez de 755.000 viviendas desde 2021 y advierte de que el agujero podría superar el millón en 2028. Pero es que cuando la comparación se hace con Europa, el diagnóstico pasa de preocupante a sonrojante.

España a la cola de Europa, también en vivienda

En 2025 España terminó 2 viviendas por cada 1.000 habitantes, muy lejos de la media de 3,1 de los 19 países europeos analizados. Solo República Checa (1,9), Hungría (1,8) e Italia (1,6) construyeron menos en proporción a su población. Empatamos con Reino Unido, otro mercado que arrastra una crisis de asequibilidad crónica.

Viviendas completadas en 2025

En el otro extremo aparecen Irlanda, con 7 viviendas por cada 1.000 habitantes, Turquía (5,8) y Polonia (5,1). Pero no hace falta mirar a los líderes para sacarnos los colores. Francia (3,7), Austria (3,6), Países Bajos (3,3) o Bélgica (3,2) construyen entre un 60% y un 85% más que nosotros en términos relativos.

Y lo grave es que España no es un país demográficamente estancado. Según CaixaBank Research, desde 2021 se han creado 1,2 millones de hogares, mientras que solo se han terminado 474.000 viviendas. Además, el déficit no se reparte de forma homogénea, sino que se concentra en las zonas de mayor demanda, que son precisamente donde más se ha disparado el precio.

La paradoja habitacional: Polonia vs España

No obstante, si hay un país que es remarcable es una vez más Polonia, una nación con algo menos de 38 millones de habitantes, unos 12 millones menos que España. Y aun así, en 2025 entregó 208.400 viviendas nuevas, un 4,1% más que el año anterior, según su oficina estadística (GUS). España se quedó en torno a 92.000.

O dicho de otro modo, Polonia terminó más del doble de casas con una cuarta parte menos de población, lo que equivale a 5,6 viviendas por cada 1.000 habitantes frente a 1,9.

Polonia España

Así pues, según el Banco Nacional de Polonia, en el cuarto trimestre de 2025 el precio del metro cuadrado en las siete grandes ciudades del país (Varsovia, Cracovia, Breslavia, Łódź, Poznań, Gdańsk y Gdynia) bajó un 0,8% interanual en obra nueva y un 0,4% en segunda mano. Ambos mercados no retrocedían a la vez desde 2013. Mientras tanto, los metros cuadrados que se pueden comprar con un salario medio crecieron entre un 11% y un 12%, hasta máximos desde 2018.

Por contra, en España, el INE cerró 2025 con una subida media del 12,7%, la mayor desde 2007 y el duodécimo año consecutivo de alzas. Ninguna comunidad autónoma se libró de un incremento de doble dígito.

Conviene, eso sí, no idealizar el caso polaco. La caída es modesta y llega después de que en 2023 y 2024 Polonia registrara las mayores subidas de la UE, al calor de unas hipotecas subvencionadas al 2%. De hecho, analistas como los de Pekao esperan incluso que los precios vuelvan a subir en torno a un 5% a finales de 2026.

Pero la lección de fondo es difícil de rebatir, porque cuando la oferta responde, el precio deja de desbocarse.