Si eres inversor inmobiliario, esta Ley podría acabar reventando los alquileres a largo plazo.

Y después de tanto esperar, se hizo. Fumata blanca en materia de vivienda. O más bien, fumata negra.

En esta newsletter te voy a contar los engranajes de la nueva Ley de Vivienda que más te afectarán en caso de que seas inversor inmobiliario, y que de mantenerse, a muy largo plazo, podrían acabar deteriorando los barrios medios, y sobre todo, los más humildes.

De este modo, esta Ley te afectará en cualquier a de los siguientes dos casos:

Si tu piso está en una de las llamadas “zonas tensionadas” o si eres un gran tenedor de vivienda.

Por zona tensionada entendemos: O bien, un área que esté donde se pague un alquiler superior al 30% de la renta media de ese barrio, o bien, que el precio de alquiler del mismo, haya subido más de 3 puntos, el IPC de los últimos 5 años. Es decir, en el periodo 2018-2023 el IPC subió en torno a 13 puntos -esencialmente debido a la inflación vivida en los últimos dos años-, si subiste un 16% o más, ya estarías afectado.

Y cuidado, porque con que se cumpla cualquiera de los dos preceptos, tu vivienda ya estaría en una zona tensionada.

Mientras que en relación a un gran tenedor de vivienda, será todo aquel que posea más de 4 viviendas, o dicho de otro modo, cinco o más -hasta ahora era solo quien tenía 10 o más-

Hechas estas aclaraciones, vamos a ver en qué te afectará dicha Ley, y posteriormente veremos qué efectos futuros tendrá:

Por un lado, si tu alquiler está ubicado en una zona tensionada, solo podrás subir el alquiler de acuerdo con un índice -aún por crear-, que publicará todos los años el INE (Instituto Nacional de Estadística), y que sí o sí, deberá ser inferior al IPC. Por lo que ya de entrada, cada año perderás dinero.

Ante esto, una solución muy sencilla, es que cuando el inquilino rescinde el contrato, al nuevo alquilado que entra, aprovechar para hacerle toda la subida correspondiente a los años que se estuvo perdiendo dinero.

Sí, pero esta opción solo será posible para los alquileres no ubicados en zonas tensionadas. Aquellos que estén en zonas tensionadas, tendrán que mantener las subidas en los precios, de acuerdo con el índice que publique el INE, tomando como referencia el último alquiler del anterior inquilino.

Vale, ante esto uno podría argumentar: Bueno, pues si teorizo que entre una cosas y otras, en los próximos 25 años perderé en alquiler un 35% de poder adquisitivo, simplemente saco el alquiler un 35% más alto, y con el tiempo, el valor que recibiré irá aproximándose a lo que en un principio quería.

Bien, pues por otro lado, esta opción solo estará disponible para los pequeños tenedores de viviendas en zonas tensionadas. Los grandes tenedores tendrán que sacar de entrada un precio de alquiler de acuerdo con un índice de contingencias de precios, que también publicará el INE a partir de julio.

En otras palabras, un control de precios en toda regla.

Y por cierto, uno podría pensar: Bueno esto afectará principalmente a los ricos o a los barrios más adinerados.

Y lo cierto es que no. Las zonas tensionadas suelen ubicarse más bien en barrios medios o humildes. Por ejemplo, una familia humilde ni siquiera se plantea alquilar un piso en Ruzafa o en la Milla de Oro de Valencia, lo buscará seguramente en barrios periféricos, edificios sin ascensor o en pueblos dormitorio. Y de hecho, es principalmente en esas zonas donde se ubican muchas de las zonas tensionadas de las grandes capitales.

Ya sabes lo que decirnos en materia de inversión inmobiliaria, no compres la casa que quieres, compra la casa que otro necesita.

¿Y qué efectos tendrá esto a largo plazo de mantenerse la Ley de Vivienda en el tiempo? Esencialmente tres:

En primer lugar, muy posiblemente los propietarios dejen de reinvertir en las viviendas, con lo que con los años, el valor de los inmuebles se irá deteriorando.

En segundo lugar, se reducirá la promoción de vivienda, la inversión inmobiliaria, y por ende, la oferta de alquiler. Algo que es muy necesario en las grandes capitales, donde escanea flagrantemente la vivienda.

Y en tercer lugar, se pauperizarán todavía más los barrios más humildes. Hasta ahora milagros como la mejora de barrios muy humildes como el Carmen y Ruzafa en Valencia, o recientemente Lavapiés y Malasaña en Madrid, fue gracias a toda la inversión que entró en materia de rehabilitación urbanística, lo que a se vez atrajo comercio… lo que derivó en la llegada de familias de clases medias y turismo masivo.

Por contra, si la inversión se reduce, muchos barrios se irán deteriorando, parte de la inversión local y extranjera saldrá, y los barrios, en lugar de ir a más, irán progresivamente a menos.

Y por último, a muy largo plazo, se podría volver a ver, lo que hasta hace 10 -15 años era muy común: Los alquileres de renta antigua ¿los recordáis?

Abuelitos que vivían en viviendas muy baratas -a veces pagando 70 o 90 euros-, pero completamente deterioradas en calles que hasta daba miedo entrar. Claro, al no poder reinvertir, y no fomentar la entrada de nuevo capital, al final todo iba a menos.

Y no deja de ser irónico, que el gobierno más anti-franquista de la historia -o eso dicen-, haya aprobado una de las leyes que, literalmente, resucita el fantasma de la Ley de Vivienda que impulsó en los años 50 la Falange.

Y es que toda la rehabilitación que hubo de muchos barrios en los últimos 10-15 años, fue gracias a la mayor libertad que existía en materia arrendataria. Libertad que desde ahora brillará por su ausencia ,en un suelo 100% controlado por las Administraciones Locales.

No obstante, si te ves afectado de alguna manera por esta nueva ley, déjame que para acabar te dé un consejo en dos palabras: Alquiler vacacional.